牛刀：中国未来房价基本走势分析与预测

本来不想谈房价，但因为手机不习惯关机，无意间答应了央视记者的采访邀请，看到了这么多网友的留言。冯璐做了一个节目，宣布中国房价“2011年涨2012年崩盘”已经半年了，几乎拒绝了所有媒体的采访，所以，

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想和网友们谈心，想给一直支持我的媒体朋友和网友一个交代房价未来的总体走势，也想回答网友关心的采访和提问。

中国的房价走到了今天，一切还在政府的掌控之中。这是我们看到的积极的一面。当然，危机仍然很深，风险敞口极其巨大。如何处理是我们应该考虑的一个大问题。

我们先来看看背景：

首先，我们来看人民币，这是最关键的问题。

当人民币升值达到顶峰时，也是本轮通胀的结束。与此同时，外贸连续三个月出现逆差。然后，作为一项规则，人民币将停止升值。这不仅是买房的时机，也是买入美元的最佳时机。这个底部的确认具有三个特点：一是连续三个月的贸易逆差，无论相差多大，这个指标都要正式成立；二是中美经济战略合作关系一直保持，没有大风大浪；三是美元走强，突破90点后。

从时间节点来看：人民币目前升值3.6%，距离2011年7-7月预期的6%目标还有2.4%的空间。

二是央行停止加息，这表明通胀已经停止，滞胀已经开始。

央行加息与否有大量数据支持，在此不再赘述。我们关心的大数据因为统计局的变化而变得非常不可靠。让我们做一个参考，没有其他数据可以参考。也就是说，CPI回落到3%以下是央行停止加息的主要依据。管理层是否希望央行加息，主要看CPI有没有回落。

中国经济有很多病，还没有恢复好。一旦通货膨胀结束，滞胀很可能随之而来。滞胀初期，整个社会的购买力急剧下降，很多人甚至连工作都没有保障。买房的意义何在？在滞胀中，人们很迷茫，首先想到的是未来怎么走的问题，而不是生活的改善。这个拐点是一个非常痛苦的拐点，因为单纯的刺激经济是没有效果的，我们只能做好生产和消费。但是，市场秩序已经被破坏，需要很长时间才能重建。

第三个刘易斯拐点出现了，这是中国城镇化的一个大拐点。

刘易斯转折点的出现表明，中国的城市化是一个极其虚伪的城市化。简单地说，刘易斯拐点就是劳动力从过剩到短缺的转折点，即在工业化过程中，随着农村剩余劳动力逐渐向非农产业转移，农村剩余劳动力逐渐减少，最终耗尽。 . 很多企业反映，工资一涨，老板就倒闭；如果不提高工资，工人就不会被录用。

农民工短缺是这个转折点的一个信号。这个拐点已经出现，后果已经暴露，直接导致了企业的破产。国家引诱农民到城市工作，没有任何保证。农民工没有因此积累财富，更不用说去城市消费、吃喝玩乐。通货膨胀来了，谁也吃不起；没有一个能保证，更别说能买房住城里了。这种工作是不可持续的。这是典型的伪城市化。

四是人口拐点，25-34岁的婚龄人口下降了40%。

最终摧毁高房价的是人口结构。城里到处都是房子，但有些官员人均几十套房子，农民工和大学毕业生一辈子买不起的房子还叫房子吗？全国660个城市的空置房屋数量已超过1亿套，可容纳3亿人口。留空。

现在好了，没有人结婚，没有人需要住房，我们炒吧。2011年，25-34岁适婚人口下降30%，2012年将下降40%，比上年增长10%。建造这么多房子完全缺乏战略考虑。想买房的人，买不起，买不起；不想买的人会用大量的钞票把房价推高到全世界的嘲笑。到2015年，城市老龄化浪潮汹涌澎湃。2020年，城市消费力高峰期出现大幅下滑。到时候再看看目前的动作。这些人还有脸见江东长老吗？

关于人口，我在《穷人的通货膨胀和富人的通货紧缩》一书中有完整的阐述，这里就不多说了。

除了刘易斯拐点已经出现外，以上三个拐点都将在2012年出现。

其次，看谁跑了？

高位脱榜，而在中国股市和楼市，人往往是高权重的人。不知不觉中，他从高处逃离，留下了一群最终割肉的中小投资者。这是一件非常悲惨的事情。因为股市容易套现，中小投资者一眼就能看出机构投资者想逃离。所以，在逃离高位方面，我们主要讲楼市，因为这主要涉及到很多人，只是需要高位买房。

本轮加息始于2010年10月。随后11月，央行公布数据显示，银行存款和储蓄环比减少7000亿。这个数据当时引起了我的注意，一个问号是：这些储蓄去哪儿了？

股市风平浪静，可见资金流入极少；理财（相关：证券金融）产品流行了一段时间，但大多数人不会选择，也不信任。因此，资金流入。仅仅在200亿到300亿之间；如果用来放高利贷，会有一些，但一个月不会泛滥，因为有机构估计，虽然全国很多城市都充斥着高利贷，但总量不会超过500亿。流入楼市和黄金市场，总量不超过2000亿。也就是说，还有4000亿元以上。那么，这么多钱都去哪儿了？

一个简单的道理，卖掉房子，还清贷款，流回银行。只有房地产才能有如此大的吸附和释放能力。

纵观全国二手楼和新房销售同时放大一个天文数据，环比和同比都在40%以上，是房地产销售的高峰期。整年。回头看看，紧接着，一线城市宣布限购，城市主要领导表态坚决降价。市场上，中小股民还在拼命装傻，而大股民则在一个月内推高出货，很干净，一无所知。

这顶逃得一干二净。

储蓄的第二次大幅缩水发生在2011年4月，当月人民币存款增加3377亿元，同比减少8325亿元。其中，居民存款减少4678亿元。钱都去哪儿了？除了楼市炒家还贷外，还有一些理财产品和信托产品；有的因为通货膨胀和加息，原本的收入已经不足以支付月供，所以取出存款支付月供。另一件大事是楼市投机者的逃离。

这一次楼市投机者脱帽也算成功，直接结果就是一线城市房价停滞，由滞胀转为普遍下跌。

大炒家基本逃走，留在楼市的炒家只是中小炒家，资产只等缩水。

中国人民银行于2011年8月26日下发通知，拟将商业银行保证金存款纳入存款准备金范围，9月5日起分批实施。冻结，相当于在未来六个月内将存款准备金率提高两到三倍。其实质意义远高于提高存款准备金率，因为与此同时，支付工具承兑汇票被注销房价未来的总体走势，对流动性造成灾难。这就是房价暴跌的趋势。

让我们来看看大开发商的表现。

谁是第一个降价的？没错，这个超级地产帝国的老大是2009年的首富，和2008年一样，是第一个逃亡的。不同的是，这次降价并没有引发退房风波。

2011年1月，公司在全国范围内降价，优惠25%，单套房产有套数限制。据媒体报道：合肥地产每天为前1-20人提供7.50%off；前 21-50 人享受 50% 折扣；前 50 名 10% 折扣。中国、武汉等地的40多套楼盘以15%的折扣出售。

这些都在早期运行，因此 15% 的降价可以吸引购买。然而，6月份，公司发现销售进度不佳，打出内部员工30%优惠的噱头，不少7000元以上的房子只卖了3900元。事实上，内部员工拿到指标后，立即转手，导致不少楼盘实际成交均价下跌约30%。这一次，没有退房，麻烦来了，前期买房的人抗议。

但该公司却置若罔闻，继续低价出售房产以提取资金。两个字：逃到顶端。

我们来看看万科的【最新动态介绍】。2011年年中被报道，非常丑陋。虽然业绩还在增长，但现金流并不顺畅，负债率不断上升。为吸取2008年的教训，万科早在春节后就在全国开展活动。后来发现市场不为所动，干脆降价卖房。古人说：画质差，必见匕首。万科广州盯住碧桂园【最新消息介绍】，比谁都跑得更快；深圳，金宇华府【最新消息价格及房型点评】降价30%以上，前期买家绝不会再卖。楼上。只是拉横幅抗议。有什么用？跌幅仍在扩大。没有任何力量可以阻止万科逃跑。

前期泡沫严重的温州、通州等地，正在出现破灭迹象。

现在，只有中小开发商和中小炒房者在坚守房价。部分三四线城市房价仍在上涨，不影响整体走势。但是，这种降价幅度扩大到了全国。这不是全球降价和泡沫破灭，而是一种从顶部的逃离。再等下去，开发商的资金链就会出现问题，降价50%以上。然后，它会蔓延到全国。你跑得越晚，你能跑得越少。

那么，市场将如何跟进？

我们首先看到的是第一阶段，即市场的冻结期。它将持续到2011年底，政府将充当房价下跌的消防队。如果任何城市即将倒塌，政府将扑灭大火。采取的方法是限制购买并冻结它们。房价表现不涨不跌。在一些地区和房地产，开发商会降价逃跑，投机者开始切肉。但房价不会普遍下跌，经济会开始停滞，通胀会得到抑制。时间将持续到2012年4月。月亮。

在第二阶段，政府将对房价进行去泡沫。政府开始坚守阵地，试图重振经济增长。但是，如果房价不降，通胀就无法遏制，生产成本和生活成本不断上涨，抑制了全社会的购买力。长期来看，会导致大萧条，迅速消除房价泡沫，刺激消费，刺激实体产业。他们知道生产是周期性的。许多工业产品需要3到6个月，农产品需要6到12个月。如果再拖下去，将严重影响新政府的交接。因此，从2012年5月到10月上半月，房价将开始去泡沫。这时候就会有一些便宜的资产投放市场，现金为王；

第三阶段，房价开始普遍下跌。由于体量巨大，不可能在一年内平抑20%以上的普遍跌幅。但是，有不少楼盘在区域和个别项目中下跌了50%，房价的下跌还将持续两三年。此时，市场正式进入买入点，持续了三年左右。当95后的结婚年龄到来时，中国彻底告别了高房价。当日本房价泡沫破灭时，愤怒的日本民众像《房地产市场》一样烧毁了《炼金术》杂志，这将是房价泡沫的最后葬礼。

但是，房价的跌幅因城市而异，可以单独考虑。预计时间在2012年下半年到2013年之间，这将产生更好的买点。这个时候买房，只要持有现金，就会买到非常便宜的资产，而且五年内不会贬值太多。可以解决夹层中的一些购房问题。不过大家一定要记住，买房是自己的事，别人的意见只能作为参考。

回答几个问题：

未来房产值得投资吗？

就一线城市而言，过去十年，中国房地产和黄金上涨了约3.约6倍，主要是由于货币的作用，而房地产股和黄金股在同期取得了 30 到 40 倍的回报。如果像持有房地产黄金一样持有股票，不动声色，股票的投资收益是房地产和黄金的十倍。相比之下，投资性房地产是一种效率低下的产品，只能跑赢通胀。中国是一个人口众多的大国。如果衣食住行不妥善解决，就会出现混乱。维持稳定是没有用的。因此，房子不应该被解雇。未来十年，中国经济结构将调整，房地产的投资效率将被削弱。现在拥有更多房屋的家庭可以出租房屋并保持一定的收入。

会征收房产税吗？

答案是肯定的。公租房稳定租金后，政府肯定会开征房产税，增加税源。因为公租房，政府将重建廉洁，得到广大民众的支持。如果这一轮房价跌得足以解决夹层楼的居住改善问题，那么大多数人的居住问题就不会成为重大的社会矛盾。随后，房产税的开征并没有影响到大多数人的利益。我现在正在研究征收房产税的方式和时机，提出我们的看法和观点，力求尽可能科学地实现社会财富的新平衡。

房价还在上涨吗？

从周期来看，本轮房价已经见顶。这个高峰不是限购造成的，而是因为全球经济和中国经济即将进入新的周期，加上中国适婚人口急剧下降，购买力急剧下降。新的采购动能的重新聚集，不可能在三到五年内完成。但是，正如我在《穷人通货紧缩》中所说，中国房价的涨跌取决于政府。如果政府突然晕倒，来救市，天要下雨，母亲要出嫁。没有办法。. 我不认为它会达到那个地步。从人口结构看，95后结婚的时候，

泡沫破灭和房地产崩盘之间有什么关系？

我想以更简单的方式提出这个问题。泡沫的破灭大致是指我们所说的软着陆，即当房价下跌以反映真实购买力的水平时，成交量会大幅增加。价格和价值关系的新平衡。房地产崩盘是指硬着陆，是指房价上涨时发生的经济现象，扭曲了房价各经济要素之间的关系，达到了不平衡的水平，导致市场供需完全断裂。关系，导致资金枯竭和市场崩盘。

这两种经济现象会给经济带来不同的后果。后者会导致大萧条，而前者只能导致经济结构的调整。根据中国国情，应该选择软着陆。目前，政府选择了软着陆模式。由于政府不肯放弃房地产的巨大诱惑，最终的结果可能是硬着陆。

房地产崩盘对我们有何影响？

如果房价泡沫破裂，投机者和开发商受影响最大，其次是有房贷的家庭，对其他经济关系影响不大。当房地产崩盘时，每个人都是输家，利益相关者的政府、开发商、房主和投机者将遭受财富缩水的痛苦。这就是大投机者和开发商逃离高层的主要原因。房地产崩盘将引发金融风险，相关产业链断裂，对宏观经济造成冲击。同时，也会影响社会就业和社会财富的再分配。

作为私人和家庭，您不妨为房地产崩盘购买一些美元。因为中国还没有经历过经济危机，所以应对能力薄弱，最终会乱发钞票。因此，法定货币可能面临贬值，通胀将爆发。在日本、拉丁美洲和世界其他国家的房地产崩盘之后，解决方案就是美元，而且是唯一的解决方案。在目前的情况下，华南地区不妨持有一些港币、加元和澳元。